• 約5.5萬億資金流入樓市 明年三四線城市可望好轉
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2016-11-28  /  瀏覽:1279 次  /  

調控深化近兩個月,土地市場和樓市均出現一系列變化,但外部資金的流向也為這種變化帶來更多變數。

中金公司近期發布的一份研報指出,房企能夠規模擴張的背后,是2016年有約 5.5 萬億元的外部資金流入地產市場,房企用這些資金在公開市場拿地、收購、并購等。與此同時,調控政策帶來負面影響,房企將在2016年四季度和2017年一季度承壓;而從2017年二季度起,伴隨一二線城市降幅收窄,有可能在下半年觸底反彈。

中金公司研究發現,在前述流入房地產市場的5.5萬億元外部資金中,來自銀行理財產品的資金在今年大幅增長,全年預計貢獻4萬億(占比超70%),成為開發商外部資金的重要來源。

綜合央行、保監會、中國保險資產管理協會、萬得資訊、中金公司研究部的數據,理財產品、公司債、信托、保險等理財資金是主要來源,并且2016年的5.5萬億元,相比2015年的2.1萬億元翻了一倍還多。

中金公司均預測,2016年土地出讓金總額約為4萬億元,換言之,房企眼中仍有余糧。中金研究部統計顯示,房企在2013年、2014年拿地金額分別超過4萬億,2016年前9月達到2.3萬億,全年有望達到4萬億。

中金公司表示,2017年資金缺口僅會在開發商外部資金縮小超過15%,而拿地所需資金增長超過10%時才會出現。不過,金融主管部門已嚴格要求各商業銀行清理理財資金違規進入房地產市場,這將對明年樓市產生重要影響。

上述機構統計顯示,截至9月底,一、二線城市的庫存去化月數分別為9.3、9.4個月,可售資源增長15%,地產銷售下降15%。該情況下一、二線城市庫存去化月數將提高到12.6、12.7個月,但仍處10-14個月的健康區間內。若可售資源增長 30%,地產銷售下降 30%(可能性極低),一、 二線城市庫存去化月數將提高到 17.3、17.5 個月,仍低于歷史高位(分別為 18.5、30.4 個月)。供需關系難有大的改變,因此房價繼續上漲壓力仍然存在。

中金預測,一二線城市銷售均價在2017上半年將維持平穩,銷售面積在2016年四季度和2017年一季度將同比下降30%-40%,2017年二季度以后降幅將縮窄到10%-20%,銷售均價和銷售面積將在2017下半年重現正增長。而三四線城市2017上半年,銷售均價有望同比增長5%-10%,銷售面積同比增長10%-15%,銷售均價和銷售面積增長勢頭在近2017年年中時減弱。

這也成為房企布局分化的主要原因。

出于對利潤率的?;?,房企往往偏愛在一二線城市拿地,而基于成本與戰略訴求,也有不少公司傾向于在一二線城市周邊的三四線城市拿地。

一名機構分析師指出,房企戰略分化的依據是,一二線城市在未來5年將持續面臨供應短缺。也有機構認為,“房企資金充裕、一線城市與核心二線城市短期內供應缺口難以得到根本解決、高地價”三大推動因素將支撐房地產在明年下半年重回上升趨勢。

這也吸引了大部分年銷售規模在200億-300億元的房企到一二線城市拿地。比如福建房企禹洲地產,銷售額在全國上市房企中排名36位。其管理層向21世紀經濟報道記者透露,公司將進一步擴大在上海、合肥及廈門的投資物業組合。在禹洲地產近950萬平方米的土地儲備中,長三角占據53.2%、海峽西岸經濟區占42.2%。今年上半年公司毛利率達32.47%。

根據房企拿地數據作不完全統計,21世紀經濟報道記者發現,2016年1月至11月22日,買地金額行業前五位的房企分別為融創、萬科、綠地、恒大、保利地產。其中萬科、綠地、恒大的地塊平均總價接近,融創、保利則較高。

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