• 房地產市場成交下滑未止 中介洗牌不可避免
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2016-11-14  /  瀏覽:993 次  /  

調控加碼一個多月以來,各地二手房成交數據已呈明顯下滑趨勢。房產經紀行業也不可避免面臨周期性“寒潮”,關店潮或在不久的將來出現。

中原地產研究中心統計數據顯示,10月31日-11月6日全國主要城市房產交易成交量繼續下調,54城合計簽約5.6萬套。在月末成交量慣例上行的情況下,簽約量繼續低位徘徊。這也是今年下半年來第二次合計單月成交跌下6萬套,環比下調幅度達20%。

反觀上海市場,一名業內資深人士透露,10月份市場成交689.36億,同比去年665.75億元仍有微增,但這是基于房價增長的基礎上進行統計,成交量實際上在縮水。“10月成交量在2.2萬套,這算可以實現微利;如果繼續跌破2萬套/月,將會有中介出現虧本。”

上述業內資深人士對21世紀經濟報道記者反映,成交量下滑,傳導到部分**平臺,也將受到較大影響。

流通鏈條局部中斷

在頻密的限購、限貸政策出臺后,10月中旬開始全國各地開始全面落地執行,這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比,執行力度更強。

相比10月,11月初各地嚴格執行的調控政策影響購房者開始出現全面觀望,市場成交下調趨勢加速。

中原地產首席分析師張大偉指出,通過對大部分大型中介公司及開發商的調查,本次新政影響下,一二線城市成交量(包括一二手)跌幅環比9月同期超過4成,市場快速降溫。11月市場相比10月繼續降溫。

誠然,網簽數據由于存在一定滯后性而不能直觀反映當下受到調控的市場情況,從實際簽約看,受新政影響的22座城市,成交量出現明顯下調,實際跌幅達40%左右。有分析預計,這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數據上。實際在全國布局的中介公司代理行,在10月業績環比下調約在40%-50%。

有分析認為,本輪市場調控將導致四季度相比三季度成交約下調50%。

同策咨詢研究總監張宏偉分析指出,目前市場有兩方面因素導致需求短期內被動壓縮。從成交角度而言,一手房中,部分需求無法進入住宅市場,部分項目也不著急開盤;另一方面,市場投資需求有所緩解,很難出現較好的成交態勢。尤其是二手房市場,由于大部分是置換需求,如果新房預售證未獲發放,被置換房源也不敢輕易出售。“交易環節出現局部中斷,從而導致交易有所回落。”

從銀行角度來看,以往部分不合規的做法也正在被逐一規避。

上述業內資深人士指出,不僅房源斷層,客戶也開始出現斷層。如本來一套二手房源有100個符合交易條件的客戶,調控之后,大約30個不符合條件者被排除在交易市場之外,由此也會影響另外70個潛在客戶的成交質量。

新一輪洗牌或將醞釀

張宏偉指出,各大城市中介在進行相關自查過程中,對整個行業都將產生影響,接下來新一輪整合并購或很快出現。

事實上,行業洗牌在每一個調控周期都會出現。2011年、2014年,中介行業均面臨過成交量跌破2萬套/月不到的行業生死線。早在今年5月,一家業績進入上海前三甲的中介公司大量關閉門店及裁員。

此類情形在前幾次調控中均有發生,如2014年4月,上海共成交二手房1.72萬套,環比下跌20%,同比下跌13.9%。這一度被業內人士看作是跌破生死線的一組數字。彼時上海中原地產和德佑地產均有裁員舉措,門店員工只減不增,短期不新開門店。

今年以來,上海也加大了對行業的整頓,截至目前,已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產開發企業開展立案調查工作,并已暫停涉案項目網簽資格。

因此,大部分業內人士認為,在2-3個月之后,中介將會出現關閉門店的情況。

一名從事二手房中介交易多年的人士透露,他已經打算不再做二手房經紀人的工作,開始轉做一手房交易。理由就是以往二手房交易中間環節存在諸多不透明,而當下政策趨于嚴格,很難鉆空子以實現利益最大化。相對而言,一手房代理可以與房企直接談傭金,流程透明簡單很多。

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