• 中介教父:房地產存3大泡沫 不贊成現在買房
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2016-11-14  /  瀏覽:690 次  /  
財經綜合報道2016-11-14 08:49
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“我不贊成大家現在去買房,雖然這可能會影響到我的生意。”中原集團主席兼總裁施永青在受訪時坦言。

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這位67歲的“房產中介教父”本已退居幕后,但在中介市場爭奪激烈的態勢下,選擇在去年底火速重新回歸一線,帶領已經進入房產中介行業38年的中原地產打一場“持久戰”。

施永青對香港樓市和內地樓市鉆研頗深,常常發表獨到的見解。今年以來,他在多個場合公開評論內地樓市:不想再看到“金九銀十”,政府應早點出手;樓市再燒下去是對經濟的破壞等。

國慶期間各地陸續出臺了密集的調控新政,對一二線市場的一二手房市場的成交和價格均帶來了影響。樓市下一步的趨勢是什么?作為老牌中介的中原地產相應舉措是什么?如何看待與鏈家的競爭?帶著這些問題,經濟觀察報獨家專訪了施永青。

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經濟觀察報:今年的這一波房地產市場大熱,你覺得是什么原因造成的?

施永青:剛開始跟政府的政策也有一定的關系,降息降準等,銀行的錢放出來,借貸的成本下降,社會可以動用的資金增加,與此同時,中國的經濟開始才行,實體經濟可以投資的機會減小,產能過剩,你沒有再投的空間,所以很多資金流進房地產,這在初期對舒緩經濟的壓力是有好處的。

其實房地產價格的上升對大部分城市的居民是有好處的,因為中國擁有房地產的居民占有本地人口的百分之七八十,房價上升導致他們的消費能力和投資能力加強。所以地方政府是很樂于看到房地產價格上升的,內需增加,另外地方政府很多的收入來源是賣地收入,房價升了地才能賣出去。

另外,一些地方的債務、信托產品、私人基金很多都是用房產做抵押品的,如果抵押品的價值下跌,就會引起債務問題,所以房地產價格上升對于解決債務問題也有好處。所以中央出手之前,地方政府樂于看到房價上升的,也不是太愿意去降低房價。

經濟觀察報:國慶期間就陸續出臺政策了。

施永青:國慶節前其實中央已經在開會研究,我們一些同事也會被喊去了解情況。了解情況后,會覺得已經(漲得)有點太過分了。到了國慶期間,各地開始陸續出臺新的調控政策。另外在廣告宣傳上,夸大的言辭都不能用了,到部分門店上門檢查,還嚴查預售證,導致一些開發商都不敢開盤了。這次差不多是十幾二十多年來最嚴厲的一次。

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經濟觀察報:之前你多次喊話警示風險,是覺得房地產泡沫很大嗎?

施永青:其實中國房地產基本上在3個角度都是有泡沫的,第一種是過度開發,開發的量超越了人口的增長,超越了經濟增長的需要,去庫存是救了開發商,害了老百姓和中小投資者,有些人借錢去投資,風險很大,庫存實際還是庫存,只是從開發商的手里轉移到了老百姓的手上。

第二個泡沫是過度借貸,一些開發商雖然是上市公司,資產負債率高到80%、90%,甚至是100%以上,那就很危險了,買房子的人也拼命地借錢買房,有些人自己沒錢就去借首付貸,一些城市也出現了合資炒房團,前段時間買房子的人,我們看到有相當一部分是炒家。本來政府是要去杠桿,但導致杠桿比以前還高;

第三個是價格的泡沫,房價過高不匹配普通人的消費能力。

一線城市的過度開發很容易解決,因為人口不斷在增長,但是三四線城市就比較麻煩了,很多三四線城市人口在流失。

經濟觀察報:你覺得此輪調控的影響會如何?

施永青:暫時是治標的,沒有治本。想買房子的人還有,只是不允許他們買。一定要讓老百姓手上的資金有出路,才會轉去實體經濟方面投資,但是現在產能過剩、庫存過多,那就很難投。治標的話,暫時對價格進行了壓制,現在有些城市,我們碰到了這種情況:如果是以較高的價格成交的,相關機構就不允許登記這個價錢,讓我們再等等。這個不能從根本上解決問題。

經濟觀察報:成交確實減少了。

施永青:強硬的手段也有一定的作用,現在交易少了,買房子的人做決定慢點了。房子不是消耗性的產品,而是投資性的產品,如果房子便宜了,買房的人反而擔心會貶值,所以當房價表面上開始下跌以后,對投資的需求就會帶來一定的打壓。

最近二手的交易,在深圳跌了有百分之六七十。一手就跌的更多了,都不開盤了,拿不到預售批文。

我覺得11月樓市交易依然會小,最壞的時期會不會已經過去了?現在很難確定,但是我覺得跌到這個地步也不會再怎么跌了,現在交易量都只是高峰期的三四成了。

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經濟觀察報:什么叫表面上的下跌?不是真跌嗎?

施永青:房價開始有些假跌,現在已經出現了真跌,樓價的跌幅還是在10%以內。有房子在手的人很多都不愿意賣,不愿意降價賣,而買家處于觀望的階段。

經濟觀察報:行業進入了一個什么階段?

施永青:一下子冷了很多,冷風來了,一下子降溫了,但是這個冷風到底會有多強呢?如果經濟好轉,政府對房地產的打壓會加重,如果經濟增速下滑,反而會松一松手。

經濟觀察報:在這樣的市況下,你給到購房者的建議是什么?

施永青:一般大家會覺得手里有資產,比拿現金好,因為大家會擔心現金貶值。但是如果太多人集中去炒房,過多資金涌入房地產,造成房價過度上升到離譜的程度,是風險很大的,所以我認為這段時間去買房不太好。

巴菲特說,人家貪婪的時候你要恐懼點,人家恐懼的時候你要大膽點,現在大家都很貪婪,你需要更謹慎點,人去你取,投資賺錢的機會會多點,如果人人都搶,搶來的會是更高代價的東西。

尤其是借太多錢的話,風險很大,只有你的房貸占到你的每月工資的40%以下,我覺得才算相對安全。

總而言之,我不贊成大家現在去買房,雖然這可能會影響到我的生意。

經濟觀察報:目前的政策對開發商的影響會大嗎?

施永青:對開發商今年的業績影響不大,前10個月有些公司都超額完成了任務,現在不賣也不要緊了。但對于我們代理商很麻煩,說好開盤的現在都不開盤了,對于我們代理行業的生意影響很大,因為我們是每個月都要有基本支出的,包括租金等。

經濟觀察報:你說對代理行業影響大,會影響到中原嗎?

施永青:我們現在是如果基本上收支平衡的話,盡量不收縮門店。因為我們的對手會“彎道超車”,你想增加市占率的話,希望別人收縮。

我們的對手去年拿(融)了六七十個億元,所以有條件燒錢。但是我認為應該按照市場情況調整自己。你看市場一下多了那么多代理公司,鏈家一下開了1000多家門店,其實也是產能過剩。所以我們現在沒有打算彎道超車,彎道有可能會產生意外的。我們想盡量維持收支平衡,不想把規模降的太小,到這一刻是盡量讓地方公司自己調整。

有些公司會比較困難,比如之前的一些電商,很多地方政府不再允許團購的方法,比如房多多、愛屋吉屋、搜房等,對他們的影響會比較大。另外有些從線上發展到線下做的,其實是靠減免租金等行為獲取成交,線下沒有實際操作能力,本身就沒有什么生意,接下來有可能會被淘汰。

經濟觀察報:中原的上市計劃因大股東阻攔而暫時擱置,現在是什么情況?

施永青:上市順其自然,誰讓你有這樣的伙伴呢?上天的安排把吧。我的運氣比較好,遇到了這樣的伙伴。我們中原從小做到大,沒有用到別人家的錢,所以我們是個自然成長的公司。所以如果能夠用到別人家的錢,就用一點,不能用就想方設法活下去。也許沒有外部資金在拓展市場的時候會吃點虧,但總會找到辦法的。

經濟觀察報:這會不會影響到中原和鏈家的競爭?

施永青:鏈家的財政能力比我們強,在互聯網方面的投入比我們多,我們短期確實是比較吃虧的,這個需要承認,但是我們不甘心就這樣倒下去的,會想辦法適應市場、適應對手。我認為我們和鏈家不同的是,他們是從上到下一體化,我們是每個城市都有自己的嘗試,我們是個多元性發展的公司,總有一些人會想到辦法的。越是不利的時候越不會和別人打決戰,現在是打持久戰。

我們盡量不會收縮門店的,鏈家有1600多家門店,我們才500多家。但是我們員工人均收入比他們高,我們的盈利比人家好,在市場不好的時候更容易生存。有些公司市場最好的時候也不盈利,現在市場不好了該怎么辦呢?

 

(財經綜合報道)

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